اخیراً اختلاف نظرها در خصوص اعتبار دهی به سندهای عادی به ویژه قولنامههای دستنویس تنظیم شده بین مردم در خصوص معاملات ملکی در دادگاهها بالا گرفته. عدهای معتقدند باید به خواست و ارادهی مردم در معاملات را ارجح بدانیم و شکل معامله هر چه باشد اعم از دستنویس یا بنگاهی و یا رسمی را معتبر بدانیم. در مقابل عده ای بر این باورند که معتبر شمردن بی چون و چرای قرارداد های دستنویس و توافقات مردم باعث ایجاد هرج و مرج در معاملات میشود.
برای فهم بهتر ماجرا و به برون رفت از این کلاف سَردرگُم بد نیست به تحول تاریخی مقررات کشورمان در سده اخیر در این حوزه توجه کنیم. دورهی اول قبل از تصویب قانون ثبت اسناد و املاک در کشورمان یعنی قبل از تاریخ 26/12/1310 است. در این دوره شکل معاملات ملکی کاملاً عرفی بود. البته چند سالی هم (1307 الی 1301) مطابق با قانون مدنی قالبی برای معامله ملکی در قانون تعریف شد اما رسمی بودن آن به هیچ وجه مهم نبود. مردم میتوانستند شفاهی بفروشند و یا بخرند. اگر بین خود سند دستنویسی تحت عنوان قولنامه یا مبایعه نامه تنظیم میکردند نیز تاکیدی بود بر قول شفاهی خود.
اما چه کنیم که رفته رفته با افزایش بی رویه جمعیت و محدود شدن زمین و رونق کشاورزی و… اختلاف بر سر مالکیت زمین در کشورمان بالا گرفت تا اینکه قانونگذار در سال 1310 قانون ثبت تصویب کرد و ثبت عمومی املاک شروع شد. هدف هم نظم دهی به مالکیت زمین، شناسایی مالک واقعی آن و سر و سامان دادن به معاملات ملکی با هدف پیشگیری از اختلاف بود. از آن به بعد دولت فقط کسی را مالک میشناخت که زمین به نام او ثبت می شد (ماده 22 قانون ثبت) و در صورتی معامله را بر روی زمین را معتبر میدانست که سند رسمی در خصوص آن تنظیم میشد (مواد 46 47 و 48 قانون ثبت) باری؛ با شروع این دورهی تاریخی مالکیتها شفافتر شد و سلسلهی نقل و انتقالات زمین نظم و سامان گرفت. این اقدام مثبت موجب فروکش کردن اختلافات شد. البته قانونگذار برای بستن راههای فرار از اجرای این قانون و جلوگیری از بی اعتبار شدن مجدد سند رسمی در مقابل دلایل شرعی مثل شهادت شهود و وادار کردن مردم به ثبت معامله خود طی اقدام دیگری در سال 1314 در قانون مدنی (مواد 1306 الی 1314) مقرراتی را تصویب کرد که به موجب آن اولاً برای این دلیلهای شرعی حد نصاب مالی تعیین کرد. در واقع در قانون مزبور مقرر شده که با شهادت فقط می توان اختلاف مالی تا سقف پانصد هزار ریال را ثابت کرد و صراحتاً نیز اعلام کرد که این دلیلهای شرعی نمیتواند اعتبار اسناد رسمی مالکیت را زیر سوال ببرد. این دورهی تاریخی که تا اوایل دههی 70 نیز ادامه داشت به دورهی ثبات و نظم در معاملات ملکی مشهور است.
اما دورهی سوم از زمان اصلاح همین مواد قانون مدنی توسط مجلس شورای اسلامی در سال 1370 شروع می شود. هدف مجلس، همسویی با فقهای شورای نگهبان بودن. در واقع مجلس مقرر کرد که به دوره اول (قبل از قانون ثبت) برگردیم و به خواست و ارادهی مردم صرف نظر از شکل و قالب آن اهمیت بدهیم. دریغ از اینکه این تغییر جهت مجدداً باعث ایجاد بی نظمی و افزایش تنش در معاملات ملکی و در نهایت تشکیل پروندههای قضایی متعدد در دادگاهها خواهد شد که همین هم شد!!! از ابتدای این دوره اکثر دادگاهها به استناد قراردادهای دستنویس و بعضاً ساختگی، اسناد رسمی مالکین واقعی را باطل میکردند و این وضعیت پای افراد سودجو را به سند سازی جهت تحصیل نامشروع املاک مردم باز کرد. نظم زیبایی که با چکش کاریِ 60 ساله در سازمان ثبت کشور استخوانبندی قوی برای خود ایجاد کرده بود از بین رفت. مردم تازه نظام مالکیت خود را بر اساس آن نظم شناسایی کرده بودند و قانون مداری در حوزهی ثبت ملک و نقل و انتقال رسمی آن در حال فرهنگ سازی و نهادینه شدن بود که یکباره با این تصمیم قانون گذار فرو ریخت. اقرار نکنیم بخش عمدهی پروندههای اختلاف در دادگاهها هم اکنون مسادل ملکی است و غالباً هم اختلاف بر سر وجود اسناد دستنویس و یا بنگاهی متعارض با اسناد رسمی است. جای این سوال باقی است که چرا قانونگذار به این تالی فاسد و نتیجهی نامطلوب توجه نکرد.
در سال 1395 نیز پارهای تلاشهای علمی در دانشگاه ها و تلاش های قضایی در دادگاه ها موجب شد تا قانونگذار اندکی به سمت نظام ثبتیِ منسجمِ قبلی گام بردارد و با همین هدف یک ماده قانونی را در قانون برخی احکام دائمی برنامههای توسعه جای دهد. ماده 62 این قانون با یک متن بسیار مبهم و چالش برانگیز مجدداً ادله شرعی را در مقابل اسناد رسمی معتبر می دانست. جالب این که نتیجهی تصویب این ماده قانونی چیزی به جز بالا گرفتن مجدد اختلافها در رویهی دادگاهها نبود . مدت کمی از تصویب آن نگذشته بود که قالب حقوقدانان میگفتند ای کاش این ماده اصلا تصویب نمیشد. البته امکان استناد به ادلهی شرعی فی نفسه بد نیست اما باید توجه داشت نمود که تعداد زیادی افراد سودجو به حوزه معاملات ملکی روی آورده اند و با توسل به برخی روشهای مکارانه مثل شهات کذب و دروغ، به دنبال از بین بردن این نظم و به دست آوردن املاک مردم هستند. در هر حال نباید به راحتی با تکبه به این ادله شرعی ثبات مالکیت و نظم معاملاتی را متزلزل کرد. حال پس از گذشت نزدیک به یک قرن از زمان شروع نظم ثبتی در کشورمان در وضعیتی قرار داریم که همه از خرید ملک حتی با رسمی ترس و واهمه دارند. چرا که ممکن است بهای هنگفتی بدهیم اما چندی بعد شخصی با ارائه یک برگه دستنویس چند سطری و یا با ارائهی شاهدی به ظاهر شرعی ادعای مالکیت ملک شما را بکند و ملک را با سند رسمی از دست مالک در بیاورد.
سخن آخر اینکه به نظر نگارنده بازگشت به نظام ثبتی اولیه و مکلف کردن همگان به ثبت معاملات ملکی و عدم پذیرش قرارداد های دستنویس اگرچه در کوتاهمدت به دلیل عدم وجود زیرساختهای لازم باعث ایجاد صف های طولانی و گاهاً نارضایتی برخی می شود اما در بلند مدت لباس خوش قواره و زیبایی را بر تن نظام شناسایی مالکیت زمین در ایران میکند. تجربهی وکالتی نگارنده در پرونده های ملکی نشان از این دارد که اگثر قضات دادگاهها نیز خواستار برگشت به نظام ثبتی در خصوص معاملات ملکی هستند در نتیجه تغییر برخی مقررات جهت رسیدن به این هدف غیر قابل اجتناب است.
احمدرضا روستا
وکیل پایه یک دادگستری
دانش آموخته کارشناسی ارشد حقوق بین الملل از دانشگاه علامه طباطبایی
