رقابت برای به دست آوردن مالکیت زمین هر روز بیشتر می شود. مِلک، ماندگار ترین مال و دارایی انسان در طول تاریخ است و تقریباً همه ما بخش قابل توجهی از سرمایه زندگیمان را صرف خرید ملک می کنیم. دلیل آنهم بسیار واضح است. “هر که بامش بیش برفش بیشتر” میزان املاک یک شخص نشان دهنده اعتبار اجتماعی اوست و نهایتاً همین مساله باعث بالا رفتن سطح درآمد او می شود. البته افزایش جمعیت نیز موجب شده تا برای رفع نیاز مسکن افراد بحث تامین زمین برای ساخت مسکن نیز اهمیت بیشتری پیدا کند. اینها همگی نشان دهنده اهمیتِ کسب اطلاعات کامل و سوابق حقوقی ملک در زمان انجام معامله است. اطلاعات یک ملک اعم از زمین، آپارتمان، کارخانه، باغ و … به صورت متمرکز در یک مرجع خاص در کشورمان جمع آوری و تدوین نشده و در واقع اطلاعات و مدارک یک ملک شامل اطلاعات ثبتی، مالیاتی، قضایی، کاربری و… نزد سازمان ها و ادارات مختلفی به صورت مجزا از یکدیگر بایگانی شده و همین گستردگی اطلاعات و عدم امکان دسترسی یکجا به آن ها مساله تجزیه و تحلیل سلامتِ حقوقی ملک را جهت حصول اطمینان از خرید آن سخت تر می کند.

ندانستن هر کدام از این اطلاعات می تواند در آینده برای هر خریداری مشکلات اساسی را ایجاد کند. اگر از سوابق ثبتی ملک اطلاع نداشته باشیم این ریسک را در پی دارد که بعداً شخصی به صورت قانونی و صحیح ادعای مالکیت در خصوص ملک خریداری شده را مطرح کند و از قضا حرفش هم درست باشد چرا که سند رسمی اخذ شده توسط فروشنده و یا مالکین قبلی آن دارای ایراد قانونی بوده وخریدار در زمان خرید متوجه آن نشده است. اما با دانستن سوابق ثبتی آن ملک امکان پیش بینی این خطر وجود داشت و خریداردیگر در فرض آگاهی به این ریسک تن نمی داد. همچنین اگر اطلاعات درستی در خصوص نوع کاربری زمین نداشته باشیم این امکان وجود دارد که در آینده با تکیه بر حرف و قول فروشنده اقدام به ساخت و ساز در ملک خریداری شده نماییم و نهاد های قانونی متولی در این زمینه مثل جهاد کشاورزی، شهرداری و یا منابع طبیعی علیه ما پرونده قضایی در خصوص تخلف از کاربری ملک تشکیل دهند. یا بطور مثال اگر از مساله مالیاتی ملک اطلاعاتی نداشته باشیم ممکن است بعداً با بدهی سنگین ومالیاتی آن و توقیف آن توسط اداره امور مالیاتی روبرو شویم.

در کنار این پراکندگی اطلاعات ضرورت داشتنِ دانش تخصصی جهت بررسی و تحلیل این اطلاعات هم وجود دارد. فهم درست هر کدام از این اطلاعات نیازمند دانش خاص خود است و کمتر کسی می تواند ادعا کند که همه این دانش ها را به طور کامل و عمیق در اختیار دارد. لذا ضروری است تا اشخاص متعددی در این خصوص دست به بررسی اطلاعات بزنند و از این رو وجود یک تیم مشاوره ای شامل یک حقوق دان آگاه به امور ملکی، یک کارشناس متخصص در حوزه مقررات شهرسازی، یک نفر خبره در امور ثبتی و یک نفر خبره در امور مالیاتی و… قبل از انجام معامله خدمات مشاوره ای به خریدار ارائه کنند. ناگفته نماند که هنوز فرهنگ اخذ مشاوره تخصصی در زمان انجام چنین معاملاتی در کشورمان نهادینه نشده و مردم صرفاً به اطاعات ارائه شده از سوی مشاوران املاک اکتفا می کنند. ضمن احترام به متصدیان دفاتر و بنگاه های املاک باید عرض کنم که به دست آوردن دانش تخصصی در حوزه های بیان شده بی شک نیازمند داشتن تحصیلات علمی مرتبط با آنهاست و بدون طی شدن مسیر درست آن امکان تسلط بر آنها وجود ندارد. لذا صرفنظر از اینکه هنوز فرهنگ اخذ مشاوره تخصصی در این زمینه نهادینه نشده، مشاوره های موردی که مشاوران املاک در زمان انعقاد قرارداد به خریداران ملک ارائه می کنند نیز فاقد استاندارد های کامل تخصصی در این حوزه هاست. البته این سخن صرفاً ادعا نیست بکه پرونده های قضایی بسیار زیادی که به موجب مبایعه نامه های تنظیم شده در بنگاه های املاک در دادگاه مطرح شده مهر تاییدی بر این سخن است. البته نگارنده بر این باور است دفاتر مشاور املاک نقش موثر و مکملی در خصوص تحلیل این سوابق حقوقی و حتی در ارجاع طرفین معامله به مشاوره های تخصصی دارند.

با این اوصاف دو راه برای متقاضیان خرید ملک در وضعیت کنونی وجود دارد. ریسک های موجود در خصوص مشکلات در آینده ملک را بپذیرند و معامله خود را انجام دهند و یا اندکی وقت خود را صرف اخذ مشاوره از افراد متخصص در این حوزه کنند. به هر حال باید برای به دست آوردن بخش زیادی از اطلاعات مورد نیاز به سازمان های مربوطه مراجعه شود که این امر می تواند با سپردن موضوع به وکلا و یا کارشناسان رسمی دادگستری در چهارچوب مقررات جاری کشور صورت پذیرد.

معقول این است که مسیر “پیشگیری بهتر است از درمان” را طی کنیم و زمینه های ورود چنین ضرر و زیانی را از طریق دست آوردن اطلاعات و تحلیل درست آن ها از بین ببریم. با توجه به افزایش چشمگیر قیمت ملک در چند سال اخیر و پیچیدگی مقررات این حوزه همه روزه افرادی به اینجانب به عنوان وکیل دادگستری مراجعه می کنند و مشکل خود را که دقیقاً ناشی از همین عدم اخذ مشاوره صحیح در زمان انجام معامله می باشد مطرح می کنند. همه می دانیم که حتی به لحاظ اقتصادی نیز پرداختن هزینه های مشاوره بسیار به صرفه تر از افتادن در مسیر پر چالش و پر هزینه رسیدگی های قضایی است.

جاسم گرامی

وکیل پایه یک دادگستری – دانش آموخته کارشناسی ارشد حقوق خصوصی از دانشگاه شهید بهشتی